マンション管理

専有部分、共用部分、敷地

～区分所有法～

★区分所有権とは、専有部分を目的とする所有権である。（区分所有法第２条１項、１条）

★法定共用部分も規約共用部分も、条件が揃えば管理所有者の所有とすることができる。

★法定共用部分も規約共用部分も、条件が揃えば一部共用部分とすることができる。

★建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者間の事項は、規約で定めることができる。（区分所有法第３０条１項）

★建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む）が区分所有者の共有に属する場合は、「共用部分の変更」、「共用部分の管理」、「共用部分の負担及び利益収取」の規定が、その敷地又は附属施設に準用される。（区分所有法第17、18、19、21条）

★管理の対象となる敷地は、区分所有者が共有（まやは準共有）しているものである。（区分所有法第３条、２１条１項）

★敷地利用権の持分の割合
　・区分所有法上、規定はなく、特約がない限り、民法の共有の規定により、平等と推定される。
　→ただし、標準管理規約では、専有部分の床面積の割合となり、もし、公正証書により持分割合が決まっている場合は、それに合わせる必要がある。（標準管理規約１０条関係コメント）

　・数個の専有部分を所有する区分所有者については、規約に別段の定めがない限り、各専有部分の床面積の割合に応じて決まる。


～マンション標準管理規約～

★管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等を（駐車場及び専用使用部分を除く）の一部について、第三者に使用させることができる。この対象となるのは、広告塔、看板等である。（標準管理規約16条２項、１６条コメント②）

★駐車場及び専用使用部分は、総会の決議を経て、第三者に使用させることができない。

★一階に面する庭について専用使用権を有している区分所有者は、管理組合に専有使用料を支払わなければならない。（標準管理規約１４条２項）
→ただし、屋上テラスはその必要はない。

～その他～

★区分所有者全員の共有に属する機械式駐車場の各区分所有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、民法の共有の規定が適用され、相等しいものと推定される。
→よって、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積割合によるわけではない。

先取特権

★区分所有法第7条に規定する先取特権は、優先順位及び効力については、一般の先取特権である共益費用の先取特権とみなされる。（区分所有法第７条２項、民法３０６条１号）
→不動産保存の先取特権とみなされるわけではない。

★一般の先取特権は、不動産について登記しなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。（民法３３６条）

建築基準法

★外壁から1ｍ以上突き出した軒・ひさし・バルコニー等については、その先端から1ｍ以内の部分は建築面積に参入されない。

宅地建物取引業

～マンションの売買に関し～
★重要事項の説明の対象
　・特別修繕費（売買契約書に記載しただけではだめ）。

★重要事項の説明の対象外
　・標準管理規約中の管理組合の役員に関する定め。

　・（免除）新たに建設されたマンションの建設工事完了のから１年を経過する日までの間に契約期間が満了するもの。

不動産登記法

★所有権の買戻の特約の登記は、買主の権利取得の登記と同時に附記登記として、甲区事項欄に記載される。

★所有権の仮登記、仮差押えの登記は、甲区事項欄に記載される。